Bodelning av bostad vid ena makens bortgång
En bodelning mellan makar ska alltid ske när ett äktenskap upphör, således också när äktenskapet upphör på grund av att den ena maken avlider. Det är du som är den efterlevande maken och dödsboet efter den avlidne maken som är de två parterna i bodelningen. Alltid när det ingår en bostad i en bodelning mellan makar är det den make som bäst behöver bostaden som får ta över den. Detta förutsatt att den maken även kan ta över de eventuella lån som finns knutna till bostaden samt lösa ut den andre. Vid en bodelning mellan makar med anledning av den ena makens bortgång gäller detta endast gentemot den efterlevande maken. Dödsboet kan alltså inte påstå sig bäst behöva bostaden.
Oberoende vilken part som övertar bostaden i bodelningen ska naturligtvis den andre kompenseras för detta. Denna summa pengar kallas för bodelningslikvid och motsvarar bostadens halva nettovärde. När en bostad överlåtes genom ett bodelningsavtal utgår därför ingen reavinstskatt trots att en bodelningslikvid utgår och inte heller någon stämpelskatt vid ansökan om lagfart. Vinstskatten är en kostnad som den part som övertar bostaden kommer att få stå för i sin helhet den dagen denne eventuellt säljer bostaden. Man räknar dock med den som en ”latent skatt” i uträkningen av bodelningslikviden.
Det är vanligt att det endast är den gemensamma bostaden som fördelas ekonomiskt i en bodelning mellan makar, övrigt giftorättsgods fördelas vanligtvis enligt ägandet. Vill du läsa om hur övrigt giftorättsgods värderas, delas och hur ni ska tänka gällande detta kan du klicka här: Bodelning i samband med den ena makens bortgång.
Beräkning av bodelningslikvid för bostad
En auktoritet inom ämnet, Örjan Teleman, skriver följande :”Fastighet skall värderas efter sitt saluvärde med avdrag […] för latent reavinstskatt och beräknade försäljningskostnader.” Detta innebär att ni först och främst ska komma fram till ett marknadsvärde vilket ni gör endera genom att anlita en värderingsman eller genom att själva ta reda på vad liknande objekt säljs för i er närhet.
När båda parter är överens om ett marknadsvärde ska följande beräkningar göras :
- Beräkna den latenta skatten – Ni ska räkna ut den vinstskatt som hade uppkommit om bostaden hade sålts till en utomstående idag.
- Beräkna bostadens nettovärde – För att erhålla bostadens nettovärde ska relevanta utgifter dras bort från marknadsvärdet.
- Beräkning av bodelningslikvid – Den part som överlåter sin andel av bostaden ska ersättas med en så kallad bodelningslikvid, det vill säga halva nettovärdet.
1. Beräkning av den latenta skatten:
För att beräkna den reavinstskatt som hade uppkommit om bostaden hade sålts idag, behöver ni först räkna ut eventuell vinst genom att från marknadsvärdet avräkna :
- Inköpskostnader: bostadens inköpspris,lagfartskostnader, kostnad för panbrev osv.
- Eventuella renoverings- och nybyggnationskostnader.
- Fiktiva försäljningskostnader, exempelvis mäklarkostnader, som hade uppstått om bostaden de facto såldes idag.
Reavinstskatten är 22% av vinsten, vilket innebär att eventuell vinst ska multipliceras med 0,22. I en uträkning som denna, det vill säga för att komma fram till en bodelningslikvid, kallas alltså denna skatt för den latenta skatten eftersom det inte är en skatt som ska betalas här och nu. Den kommer däremot att betalas endast av den part som övertar bostaden när och om denne säljer den i framtiden och ska därför dras av för bådas del i denna uträkning.
Exempel på beräkning av den latenta skatten:
Ni har kommit överens om att marknadsvärdet på den aktuella bostaden är 2 000 000 kronor.
Från marknadsvärdet ska följande avdrag göras:
- Fastighetens inköpskostnader 1 000 000 kronor.
- Renoveringskostnader: 200 000 kronor.
- Fiktiva försäljningskostnader om bostaden skulle ha sålts till utomstående: 100 000 kronor.
Vinst efter ovanstående avdrag är 700 000 kronor. Den latenta skatten är 22% av vinsten, vilket innebär att den ska multipliceras med 0,22: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.
Den latenta skatten är 154 000 kronor.
2. Beräkna bostadens nettovärde
Bostadens nettovärde beräknas genom att dess marknadsvärde minskas med :
- Den latenta skatten.
- Fiktiva försäljningskostnader, exempelvis mäklararvode.
- Eventuella lån och andra skulder som finns knutna till bostaden.
Exempel på beräkning av bostadens nettovärde:
Det av er överenskomna marknadsvärdet på bostaden, 2 000 000 kronor, ska minskas med följande avdrag:
- Den latenta skatten enligt uträkningen ovan: 154 000 kronor.
- Fiktiva försäljningskostnader, exempelvis mäklararvode: 100 000 kronor.
- Kvarvarande bostadslån: 800 000 kronor.
Bostadens nettovärde i denna uträkning blir således 946 000 kronor.
3. Beräkning av bodelningslikvid
Bodelningslikviden framkommer när ni delar det uträknade nettovärdet med två. Då får ni fram den summa som var och en av er ska erhålla i bodelningen vad gäller bostaden och således den summa, som den av er som tar över bostaden, ska ersätta den andre med i bodelningen.
Exempel på beräkning av bodelningslikvid gällande bostad:
- Fastighetens nettovärde har tidigare beräknats till 946 000 kronor.
- Fastighetens nettovärde ska delas lika mellan parterna, det vill säga 946 000/2.
- Bodelningslikviden blir därmed 473 000 kronor.
Kom ihåg att kontrollera om det finns eventuella uppskov som ska tas i beaktande! Mer information om uppskov kan ni få genom att kontakta Skatteverket eller på Skatteverkets hemsida: www.skatteverket.se
Upprätta bodelningsavtal
När bodelningslikviden är uträknad och du och dödsboet är överens om fördelning av såväl bostad som övrigt giftorättsgods ska ett bodelningsavtal upprättas. I det klargörs hur giftorättsgodset fördelas mellan parterna och är det överlåtelsedokument som behövs för att byta ägare på den bostad som ingår i bodelningen, endera genom lagfartsändring, ägarbyte i bostadsrättsförening eller överlåtelse av hyresrätt. Bodelningsavtalet kommer sen att behöva kunna visas upp under resten av ditt liv som bevis på att en bodelning skett, vilket innebär att det är ett mycket viktigt dokument. För dödsboet innebär bodelningsavtalet också att den avlidne makens kvarlåtenskap klargörs inför avskiftet.
Läs mer här om hur ni ska värdera och fördela övrigt giftorättsgods.
Du och dödsboet kan enkelt förrätta er bodelning med hjälp av vårt bodelningsavtal, speciellt utformat för att gälla vid den ena makens bortgång. Ni erhåller då ett bodelningsavtal samt anvisningar med exempel på hur ni ska fylla i dokumentet. Behöver ni ytterligare hjälp med att fylla i dokumentet kan ni alltid ringa oss för att få support, det ingår i priset. Vi har telefontid vardagar mellan klockan 9:00-14:30 och nås på 040-976434.
Klicka här för att komma till alla de dokument som kan behövas när en närstående har avlidit.
